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Umbaumaßnahmen

am Watzmannhaus

Umbaumaßnahmen

Modellansicht Watzmannhaus (Südseite)

Generalsanierung des Watzmannhauses

Liebe Freunde des Watzmannhauses,

bitte beachten Sie: Das Watzmannhaus ist wegen umfangreicher Renovierungsarbeiten vom 10. September 2018 bis Mai 2019 komplett geschlossen. Es ist keine Übernachtung oder Bewirtung möglich, auch nicht im Winterraum. Vielen Dank für Ihr Verständnis!


Im Rahmen der Generalsanierung sollen die strukturellen Probleme des Watzmannhauses, wie das Missverhältnis von Sitzplätzen, Schlafplätzen und Waschraumplätzen gelöst werden. Die Übernachtungskapazitäten mit 216 Schlafplätzen können bei großer Nachfrage aufgrund mangelnder Aufenthaltsqualität nicht ausgeschöpft werden.

Im Zuge der Baumaßnahmen wird das Gebäude einer Generalsanierung, inkl. Brandschutz und Brauchwasserspeicher, unterzogen. Zudem erfolgt der Abriss des baufälligen Salettls auf der Ostseite. Der Ersatzbau an gleicher Stelle wird in Zukunft mehr Platz für einen größeren Gastraum bieten. Das Vorhaben wird rund 1,6 Mio. Euro kosten.

Hier finden Sie erste Informationen zum Bauvorhaben und den einzelnen Projektbausteinen:

 

Ein Blick in die Zukunft

Watzmannhaus (Ansicht Nordseite)
Modell mit Salettl-Ersatzbau (Südseite)
Modellansicht Salettl-Ersatzbau (Ostseite)

Im Wesentlichen handelt es ich bei der Generalsanierung um folgende Projektbausteine:

1. Abriss und Neubau des Salettls
2. Verlegung und Vergrößerung des Herren-Waschraumes vom OG 2 in das OG 1
3. Brandschutzmaßnahmen im Treppenhaus und den Fluchtwegen
4. Sanierung/Austausch der Zimmerwände im OG 1 und OG 2
5. Teilsanierung der Küchenausstattung
6. Sanierung/Austausch Decke und Bodenbelag in den Gaststuben
7. Vergrößerung der Speicherkapazitäten für Brauchwasser

Die prognostizierten Gesamtkosten für die Sanierungsarbeiten in Höhe von ca. 1.650.000 € setzen sich aus den Kosten für die Generalsanierung des Gebäudes (inkl. Brandschutz und Brauchwasserspeicher) von ca. 820.000 € und für den Ersatzbau des Salettl's in Höhe von ca. 850.000 € zusammen.

Bildergalerie

Projekt 1:

Abriss/Neubau Salettl – Terrassensanierung Südseite

Die Übernachtungskapazitäten des Watzmannhauses können seit Jahren trotz großer Nachfrage nicht ausgeschöpft werden, da zu wenig Sitzplätze vorhanden sind. Deshalb soll das baufällige Salettl auf der Ostseite des Gebäudes abgerissen und durch einen größeren Ersatzbau an gleicher Stelle ersetzt werden, womit auch das Verhältnis Schlafplätze/Sitzplätze künftig weitgehend ausgeglichen werden kann.

Für eine verbesserte Fluchtwegegestaltung im Brandfall soll die Wegeführung überarbeitet und die Terrasse auf der Südseite vergrößert werden. Die Begrenzungsmauer der Terrasse auf der Südseite ist in einigen Bereichen bereits eingestürzt und muss erneuert werden. In diesem Zuge soll die Terrasse gleich verbreitert und im Unterbau zusätzliche Wassertanks für die Brauchwasserspeicherung (siehe Projekt 6) errichtet werden.

Beide Projekte werden aus Kostengründen verbunden, da für beide ein größerer Bagger auf die Baustelle geflogen werden muss, der dann beide Arbeitsfelder Zug um Zug bedienen kann.

Projekt 2:

Verlegung & Vergrößerung des Herren-Waschraumes

Das Watzmannhaus weist seit Jahren steigende Übernachtungszahlen auf. Diese können bei großer Nachfrage kurzfristig auf 12.000 bis 13.000 Übernachtungen pro Saison aufgestockt werden, wenn ausreichend Sitzplätze zur Verfügung stehen (siehe Projekt 1).

Zudem ist der Herren-Waschraum mit lediglich fünf Waschbecken viel zu klein ist. Seine Lage im obersten Stockwerk (OG 2) ist zudem nicht ideal, da das Treppenhaus sehr stark blockiert wird. Ein größerer Herren-Waschraum soll deshalb an zentraler Position im OG 1 ausgebaut werden. Hierzu muss ein bestehendes Lager mit 12 Schlafplätzen aufgelöst werden. Der bisherige Waschraum wird dann zu einem Zimmerlager umgebaut, um den Entfall der Schlafplätze im OG 1 etwas kompensieren zu können.

In diesem Zusammenhang sollen auch die veralteten Steig- und Abwasserleitungen auf der Nordseite des Gebäudes komplett ausgetauscht werden.

Auf den Einbau von Duschen wird auf Grund der allgemeinen Wasserknappheit am Standort verzichtet.



Projekt 3:

Brandschutzmaßnahmen im Treppenhaus und den Fluchtwegen

Das Watzmannhaus wurde im Jahr 2012 auf freiwilliger Basis mit einer funkvernetzten Brand-/Gefahrenmeldeanlage ausgestattet. Im Jahr 2013 wurden zudem die behördlichen Forderungen nach einer Rauchabzugsanlage für das Treppenhaus erfüllt. Im Zuge der Baubegehungen mit dem LRA Berchtesgaden für den Bauantrag zum Umbau des Salettls wurden von den Behördenvertretern zahlreiche Sofortmaßnahmen für die Verbesserung des baulichen Brandschutzes gefordert, die im Jahr 2015 weitestgehend erfüllt werden konnten.

Bereits im Zuge der Objektbegehung wurde darauf hingewiesen, dass die vom Treppenhaus zu den Fluren abzweigenden Türen sowie die Tür vom Treppenhaus zur Gaststube nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Die Maßnahmen wurden als Auflagen in die Baugenehmigung für das Salettl mit aufgenommen. Gleiches gilt für die Beläge/Ausführungen der Oberflächen an den Treppen vom EG ins OG 1 und vom OG 1 in das OG 2. Hier müssen die PVC- und Linoleumbeläge abgenommen, der Unterbau ertüchtigt und massive Holzböden verlegt werden.

Projekt 4:

Sanierung/Austausch der Zimmerwände im OG 1 und OG 2

Die Wände im Untergeschoss des Watzmannhauses sind durchweg massiv gemauert. In vier Räumen werden hier in Summe 29 Schlafplätze angeboten. Die Wände der 22 Schlafräume im ersten und zweiten Obergeschoss sind aufgrund ihrer Holz-Rahmenkonstruktion nicht nur extrem hellhörig, sondern mittlerweile auch sehr baufällig und müssen aufwendig saniert werden.

Im Zuge der Generalsanierung sollen alle Zwischenwände herausgenommen und durch akustisch gedämmte Trockenbauwände ersetzt werden. In diesem Zusammenhang müssen auch die altertümliche Elektroverkabelung sowie die Bodenbeläge der Zimmer erneuert werden.



Projekt 5:

Teilsanierung der Küchenausstattung

Die Küchenausstattung im Watzmannhaus ist zum Teil über 20 Jahre alt und sowohl technisch als auch in Bezug auf die Kapazität nicht mehr den heutigen Anforderungen gewachsen.

Der vierflammige Gasherd soll durch ein achtflammiges Modell ersetzt werden, die Lüftungsanlage entspricht bei weitem nicht mehr den behördlichen Anforderungen und die 15 Jahre alte Spülmaschine muss dringend durch ein leistungsfähigeres und hygienisch einwandfreies und zugleich energiesparendes Modell ausgetauscht werden.

Projekt 6:

Sanierung/Austausch Decke und Bodenbelag in den Gaststuben

In der Gaststube 1 ist der Empfang, die Schankanlage/Getränkeausgabe sowie ein Teil der Sitzplätze untergebracht. Der Bodenbelag hier ist einer extremen Belastung ausgesetzt und löst sich an einigen Stellen bereits ab. Im Zuge der Umbaumaßnahmen am Salettl sollen im Nachgang Boden und Decke in der Gaststube 1 erneuert werden.

Die Gaststube 2 dient als Durchgang zum neuen Salettl und muss im Anschluss an den Oberflächen so überarbeitet werden, dass alle drei Gasträume final ein ansprechendes Gesamtbild ergeben.



Projekt 7:

Vergrößerung der Speicherkapazitäten für Brauchwasser

Im Zuge des Umbaus der Ver- und Entsorgungsanlagen am Watzmannhaus in den Jahren 2005/2006 wurde ein Trinkwassertank mit einem Fassungsvermögen von 120 qm errichtet. Die Sanitäranlagen sind mit wassersparenden Armaturen und wasserlosen Urinalen ausgestattet. Jedoch reichen die Wasserkapazitäten für die Toilettenspülung in der Hochsaison nicht aus, um hier einen reibungslosen Betrieb gewährleisten zu können. In den letzten fünf Jahren mussten deshalb immer wieder Waschräume zeitlich befristet oder ganz gesperrt und Trockentoiletten auf die Hütte geflogen werden.

Im Zuge der Baumaßnahmen an der südseitigen Terrasse sollen unter der Terrasse zusätzliche PE-Behälter eingelassen oder eine Betonwanne für die Brauchwasserspeicherung errichtet werden. Darüber hinaus sollen im Unterbau des Winterhauses weitere PE-Behälter aufgestellt werden. Ziel ist es, das Speichervolumen um weitere 50-60 qm zu erhöhen, damit hier Brauchwasser für die Hauptsaison gespeichert werden kann.


Ansicht Watzmannhaus-Südseite

Am 30.08.2018 wurde uns im Zusammenhang mit unserem geplanten Bauvorhaben am Watzmannhaus der Beschluss des Verwaltungsgerichts München vom 29.08.2018 zugestellt, in dem die aufschiebende Wirkung der Klage des BUND gegen den Freistaat Bayern, vertreten durch das Landratsamt Berchtesgadener Land, gegen die uns erteilte Baugenehmigung vom 16.02.2016 angeordnet wurde.

Damit müssen alle Baumaßnahmen am Watzmannhaus, die im Zusammenhang mit der Baugenehmigung des LRA Berchtesgadener Land vom 16.02.2016 durchgeführt werden sollten, bis auf Weiteres eingestellt werden.

Das VG München ist der Ansicht, dass der Antrag des BUND im einstweiligen Rechtsschutzverfahren zulässig und begründet ist – Letzteres weil das bei rechtlich möglichen Abweichungen von naturschutzrechtlichen Normen – diese wurden genehmigt – auszuübende Ermessen von der Baugenehmigungsbehörde nicht ausgeübt worden sei und die Baugenehmigung nicht begründet worden sei. Auf Fragen des materiellen Baurechts, wie etwa die Größe oder Form des Salettls, wurde in dem Beschluss nicht eingegangen.

Konkrete Auswirkungen hat dieser Beschluss für uns dahingehend, dass alle Arbeiten

  • für den Abriss und Ersatzbau des Salettls,
  • für die Ertüchtigung der Terrasse
  • sowie alle Arbeiten im Inneren des Watzmannhauses, die im Zusammenhang mit den Brandschutzmaßnahmen stehen,

bis auf Weiteres eingestellt werden müssen.

Insbesondere die einstweilige Einstellung der Baumaßnahmen für den Brandschutz stellt uns aktuell vor einige Probleme, da eigentlich ab 10. September die restlichen Arbeiten für die aktuell laufende Generalsanierung wieder aufgenommen und bis Ende Oktober 2018 abgeschlossen sein sollten. Im Zuge dessen sollten auch die letzten Arbeiten für die Ertüchtigung des Brandschutzes im Erdgeschoss mit abgewickelt werden. Aktuell arbeiten wir mit Hochdruck daran, hierfür eine Lösung zu finden – auch um die erforderlichen Brandschutzmaßnahmen rechtlich zulässig und zügig umsetzen zu können.

Bis zur endgültigen Klärung des Streitfalls zwischen BUND und dem Landratsamt Berchtesgadener Land werden wohl noch einige Monate vergehen. Welcher finanzielle Schaden dadurch der Sektion München als Bauherr entstehen wird, bleibt abzuwarten.

Alle nicht genehmigungspflichtigen Sanierungsarbeiten im Hütteninneren wie beispielsweise die Erneuerung von Fußböden sind vom Baustopp nicht betroffen. Das Watzmannhaus ist daher wie geplant vom 10. September 2018 bis zum Mai 2019 geschlossen.